ZAKAJ POTREBUJETE ARHITEKTA OZIROMA KAKO LAHKO IZPOLNIMO VAŠA PRIČAKOVANJA?

Gradnja predstavlja za marsikoga stresno obdobje v življenju.

V začetni vnemi, zavedajoč se velikih finančnih izdatkov, povezanih z gradnjo, običajno investitorji varčujete že na začetku. Zdi se vam, da je izdelava projektov predvsem pot do pridobitve dovoljenj ter s tem velikokrat nepotrebna potrata časa in denarja.

Zgodi se, da iščete in tudi najdete izredno nizke ponudbe za projektantske storitve, ki se nemalokrat pojavljajo na tržišču. Večletna praksa je pokazala, da iskanje prihranka že v fazi izdelave projektne dokumentacije nikakor ni najboljša pot, marsikdo pa pride do tega spoznanja prepozno, ko se izkaže, da je bila takšna projektna dokumentacija ena izmed najdražjih.

Gradnja objekta je preplet različnih faz, ko je potrebno že naprimer pred izvedbo temeljev natančno določiti pozicije odtokov, kar pa je možno le v primeru, da je bil projekt detajlno razmišljen ter so bili vsi njegovi sestavni deli usklajeni. To pomeni, da že v fazi načrtovanja v sodelovanju z vami poskrbimo, da so kopalnice, kuhinja ter ostali prostori, kjer so umeščeni porabniki vode ter odtoki pravilno sprojektirani, ter da so načrti arhitekture in inštalacij medsebojno usklajeni. To je samo eden izmed mnogih segmentov, ki izkazuje, da je natančno premišljen projekt kot sestav medsebojno usklajenih načrtov arhitekture, gradbenih konstrukcij, elektro in strojnih inštalacij ter nenazadnje zunanje ureditve ter interierja ključen za uspešno gradnjo brez kompromisov in prilagajanj na licu mesta, kar posledično pomeni minimalno oziroma nič dodatnih nepredvidenih stroškov za investitorja.

Kot vaša arhitektka vas bom na tej poti vodila in skrbela, da bodo vse vaše želje upoštevane ter na natančen in pravilen način udejanjene tako v načrtih kot tudi pri gradnji sami, brez večjih oziroma nepredvidenih dodatnih finančnih izdatkov.

Ker se zavedam, da je že odločitev glede tega, kateremu projektantu boste zaupali izdelavo vaših načrtov, zelo pomemben korak in da je odločitev težka, vam v nadaljevanju želim predstaviti bistvene korake izdelave dokumentacije in gradnje ter vlogo, ki jo v procesu igra pooblaščeni arhitekt. Splošno vodilo, ki ga polagam na srce vsem, ki se zanimate za sodelovanje z mano, pa je takšno: izberite arhitekta, za katerega čutite, da se z njim ujamete tudi po povsem človeški plati, poiščite osebo, kateri boste lahko zaupali ter se prepustili vodenju. Tak arhitekt bo v vašem imenu poskrbel za  vse tisto, česar vi kot laiki ne morete vedeti ter vas bo vodil skozi vse korake. Vaše delo pa naj bo predvsem to, da jasno in nedvoumno sporočite svoje želje in zahteve arhitektu ter z njim sodelujete v smislu usklajevanja in potrjevanja projektnih rešitev.

KAKO MI ARHITEKT LAHKO POMAGA V FAZI NAKUPA ZEMLJIŠČA OZIROMA KAJ JE POTREBNO STORITI PRED PRIČETKOM IZDELAVE IDEJNIH NAČRTOV

Arhitekti smo strokovno usposobljeni za vse korake načrtovanja in investitorjem pomagamo lahko že v fazi nakupa zemljišča. Nemalokrat se namreč zgodi, da želje investitorjev niso skladne s tem, kar zemljišče dejansko dopušča. Tako z vidika terenskih in prostorskih karakteristik, kot tudi z vidika omejitev, ki izhajajo iz občinskega prostorskega akta.

Na začetku preverim lokacijske karakteristike vaše nepremičnine. S pomočjo geodetskega načrta preverim parcelne meje, višinske karakteristike, poteke komunalnih vodov ter možnosti priključevanja nanje, možnosti dostopa. Izvedem ogled parcele ter s tem preverim značilnosti kot so okoliška pozidava in tipologija, vedute in pogledi ter osončenje, s čimer dobim pomembne informacije ki mi služijo za kasnejšo umestitev objekta vključno s pripadajočimi parkirnimi površinami, komunalnimi priključki, zelenimi površinami, zunanjimi bivalnimi površinami ter morebitnimi pomožnimi objekti. Temeljito preučim občinski prostorski akt ter se seznanim z vsemi morebitnimi omejitvami ter oblikovnimi zahtevami ter morebitnimi varovanimi območji ali varovalnimi pasovi. Ko je ta faza temeljito predelana, lahko začnemo s snovanjem vašega objekta.

V tej fazi se vas tudi opozori na vse zakonske potrebne dokumente, kot so na primer ureditev meja, soglasij, služnosti, vpis stavb v kataster stavb itd.

V kolikor ste v fazi odločanja za nakup zemljišča, lahko pripravim tudi zazidalni preizkus, s čimer dobite zelo jasen vpogled v možnosti pozidave ter s tem lažje sprejmete odločitev, ali je nakup predmetnega zemljišča prava odločitev za vas in vaše želje.

IDEJNA FAZA

V tej fazi sestavimo projektno nalogo. Morebitne omejitve z vidika umeščanja, oblike in velikosti objekta so nam sedaj že znane, potrebno pa je temeljito preučiti vaše želje, vaš življenjski slog, navade. Vse te informacije so zame zelo pomembne, da vam lahko pravilno svetujem ter pričnem z izdelavo variantnih načrtov vašega novega objekta. V tej fazi z naročnikom zelo tesno sodelujem, saj gre za ključni korak ko oblikujemo tako interier, velikosti in število prostorov, njihovo medsebojno povezanost ter povezanost z zunanjim prostorom, kot tudi eksterier. Za lažjo predstavo vam izdelam 3d vizualizacijo, s katero imate vpogled tako v zunanjost kot v notranjost vašega objekta oziroma vam že omogoča, da vstopite v vaš objekt.

PRIDOBIVANJE PROJEKTNIH POGOJEV IN MNENJ TER IZDELAVA DOKUMENTACIJE DGD

Ko je idejna faza zaključena in potrjena, se lotim pridobivanja mnenj. To je uskladitvena faza z mnenjedajalci, kjer vse postopke urejam v vašem imenu na podlagi vašega pooblastila. Trajanje te faze je povsem odvisno od tega, katera mnenja je potrebno pridobiti in koliko je usklajevanj. S tem delom kot investitorji nimate nobenih skrbi, vas pa o poteku sproti obveščam. Ko so mnenja pridobljena, zaključimo dokumentacijo DGD in oddamo vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja na pristojno upravno enoto. Dokumentacija je sestav lokacijskih in tehničnih prikazov ter natančnih tekstualnih opisov skladnosti s prostorskim aktom ter skladnosti s pridobljenimi mnenji, podatkov o zemljiščih, faktorjih pozidanosti, komunalnih priključkih, odmikih. V kolikor je potrebna pridobitev soglasij sosedov ali služnosti, vas vodim tudi skozi ta del. V primeru razpisane ustne obravnave se je udeležim v vašem imenu ter zastopam vaše interese.  Uredim vse potrebno za izdajo odločbe o komunalnem prispevku s strani vaše občine.

DOKUMENTACIJA ZA IZVEDBO GRADNJE – PZI

Idejni načrt in dokumentacija DGD še ne zadoščata za izvedbo gradnje, saj je njuna vsebina takšna, da prvenstveno omogoča investitorju vpogled v zasnovo objekta in okolice ter da prikazuje vse bistvene podatke o lokaciji in objektu, na podlagi katerih se lahko izda gradbeno dovoljenje. Tekom obravnave DGD in vloge na upravni enoti zato čas izkoristimo za pripravo projekta za izvedbo – PZI.

PZI je najkompleksnejši del dokumentacije. V tem delu nastopa več projektantov. Vodenje projektiranja praviloma izvaja pooblaščeni arhitekt, ostale segmente pa pokrijejo pooblaščeni inženirji s področja gradbenih konstrukcij, strojnih in elektroinštalacij, požarne varnosti in tako dalje. Osnova za kvaliteten in usklajen projekt je v prvi fazi natančno pripravljen načrt arhitekture, kjer detajlno obdelamo vse odprtine, zasteklitve, velikosti prostorov, umestitve opreme, sloje tlakov in sten itd. Kot vodja projektiranja poskrbim za pravilen pretok informacij med vsemi udeleženimi inženirji ter investitorjem, svetujem pri izbiri končnih obdelav, materialov, ter poskrbim, da so na koncu vsi načrti medsebojno usklajeni. V tej fazi usmerjam predvsem vas, investitorje, z informacijami glede tega, na kaj morate še pomisliti (izbira tlakov, stopniščnih ograj, tip notranjih in vhodnih vrat, tipi senčil in zasteklitev, kritine, fasadne obloge, zunanja tlakovanja, kopalniški in kuhinjski elementi, svetila, stikala, črpalke, zbiralniki in še in še), tako da se nikoli ne pozabi na noben detajl in med gradnjo potem ni presenečenj, predvsem pa si vsi prizadevamo, da v čimvečji meri izločimo možnosti za nastanek situacije, v kateri bi se na gradbišču samem porajale nove ideje in predlogi.

Vsak načrt ima na koncu izdelan tudi natančen popis del in materiala, saj je le na ta način možno, da investitorji pridobite ponudbe izvajalcev, ki nazadnje tudi držijo in ne prihaja do presenečenj ter doplačil tekom gradnje. Popisi se vedno izdelujejo ko je načrt zaključen, saj v vmesnih fazah še ni možno izdelati povsem natančnega popisa in lahko prihaja do odstopanj, investitorju pa je tak ''ocenjen'' popis kvečjemu v škodo kot v korist pri sklepanju posla z izvajalcem.

V primeru odstranitve objekta izdelamo načrt odstranitvenih del in elaborat ravnanja z gradbenimi odpadki.

PRED GRADNJO

Po pravnomočnosti gradbenega dovoljenja pripravim zakoličbeni načrt, na podlagi katerega bo geodet izvedel zakoličbo.

Vaša naloga je, da izberete še nadzornika gradnje (ki je lahko tudi arhitekt oz.projektant), mi pa za vas izvedemo še prijavo pričetka gradnje na upravni enoti, katere sestavni del je končana in usklajena dokumentacija PZI. V roku 8 dni po izvedeni prijavi lahko pričnete z deli. 

MED GRADNJO, PROJEKTANTSKI IN GRADBENI NADZOR

Med gradnjo vam nudim projektantski nadzor. Obseg, pogostost obiskov ter cena je stvar dogovora. V vsakem primeru pa sem vam, nadzorniku in izvajalcu ves čas gradnje na voljo v primeru dilem ali vprašanj. Vsa morebitna odstopanja od načrtov moram pred izvedbo potrditi oziroma preveriti njihovo ustreznost. Za vas – investitorja je najpomembnejše, da zahtevate naj se gradnja izvaja po načrtih, saj le tako trdno držite finančne vajeti v rokah.

Projektantski nadzor pomeni projektantovo spremljanje gradnje in obsega:

–        aktivno spremljanje poteka izvedbe del, sodelovanje z investitorjem, nadzornikom in izvajalcem,

–        pojasnjevanje izdelanih načrtov za izvedbo,

–        potrjevanje delavniških načrtov, delovnih skic in detajlov, ki jih v soglasju z investitorjem pripravi izvajalec, glede skladnosti s projektom za izvedbo,

–        potrjevanje vgradnih elementov in finalnih površinskih obdelav pred naročanjem oziroma vgradnjo.

Kadar mora projektant v skladu z veljavno zakonodajo ali na zahtevo investitorja po končani gradnji potrditi, da so dela dokončana in da so izpolnjene predpisane bistvene zahteve ali da je objekt izveden v skladu z dokumentacijo za izvedbo, mora biti na gradbišču prisoten bistveno pogosteje, med drugim vsakokrat, ko je treba preveriti izpolnjevanje bistvenih zahtev oziroma izvedbo pomembnih detajlov. Takšno preverjanje velja za posebno storitev.

Gradbeni nadzor ali na kratko nadzor pomeni, da je na gradbišču prisoten ustrezno kvalificiran nadzornik, ki preverja, ali se gradnja izvaja v skladu z gradbenim dovoljenjem, projektno dokumentacijo za izvedbo, veljavnimi gradbenimi in drugimi predpisi, splošno veljavnimi tehničnimi pravili ter pogodbami z izvajalci. S to storitvijo se nadzorujejo kvaliteta izvedenih del, gradbeni proizvodi in drugi materiali, inštalacije in tehnološke naprave, ki se vgrajujejo v objekt, in z njo se spremlja zagotavljanje zastavljenih kakovostnih, časovnih in finančnih okvirov gradnje z namenom, da se zagotovi izpolnjevanje zahtev, preventivno delovanje in pravočasno preprečevanje napak. Nadzor se izvaja v obdobju gradnje vse do pridobitve uporabnega dovoljenja in kvalitativnega pregleda oziroma primopredaje objekta naročniku. Nadzornik je torej pomemben tudi v fazi pridobitve uporabnega dovoljenja, saj bo ob zaključku gradnje podal izjavo, da je le-ta potekala skladno z izdelano projektno dokumentacijo in skladno s predpisi, hkrati pa bo tudi sodeloval pri pripravi dokazila o zanesljivosti.

PO ZAKLJUČENI GRADNJI

Ko je gradnja zaključena, uredim še vse potrebno za pridobitev uporabnega dovoljenja. Obseg dokumentacije je odvisen od vrste in zahtevnosti objekta ter od sprememb, ki so nastale tekom gradnje glede na izdelano projektno dokumentacijo. Ne glede na to, da Gradbeni zakon dopušča določena odstopanja, si želimo, da je teh sprememb čimmanj.

KAJ PA PRENOVA?

Prenova obstoječih objektov je zelo pogosta ter zame vsakokrat svojevrsten izziv, ki se ga z veseljem lotim. Obstoječe objekte se velikokrat energetsko in/ali statično sanira, se jim spreminja namembnost, preuredi notranjost sodobnejšim zahtevam, menja stavbno pohištvo in dotrajane konstrukcijske elemente in podobno.

Ne glede na to, ali se odločate za prenovo ali novogradnjo, so vsebina dokumentacije ter s tem postopki podobni. Nekatere prenove se lahko izvajajo v sklopu manjše rekonstrukcije in pridobitev gradbenega dovoljenja ni potrebna. V tem primeru se izpusti faza DGD.

V primeru prenove začnem z ogledom in izmero obstoječega prostora in pogovorom o tem kaj potrebujete v odnosu do tega, kaj je glede na obstoječe stanje, statiko, inštalacije velikost prostorov itd.možno. Preučili bomo konstrukcijsko zasnovo objekta, poteke inštalacij, zunanje jaške ter po potrebi sondirali medetažne konstrukcije ali stene, da bomo s tem dobili jasnejši vpogled v stanje objekta. V nadaljevanju se bomo pogovorili o vseh potrebnih načinih izvedbe projektne in izvedbene dokumentacije za izvedbo posega. Pripravili bomo načrt odstranitvenih del (rušitev) ter detajlni projekt za izvedbo vključno z vsemi popisi.

Če iščete zanesljivega in izkušenega partnerja pri vašem projektu me pokličite -  z veseljem vam bom pomagala.

Romana Pleteršek Bajrić, pooblaščena arhitektka